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zoom RSS 売れる筈が無い不動産、REITもとうとう破産か?

<<   作成日時 : 2008/04/20 23:02   >>

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売れる筈の無い不動産の公示価格が高騰?


国土庁の発表する公示価格と言うのは恐ろしい。これは、実取引の価格ではなく、おおよそ関係のない政府が高あると好ましいなあ!!と言う価格を、公示価格といって公示している。おおよそまやかしが100%の土地の取引価格だ。こんな数字に騙されるようでは、REITはやってられない。当然、REITの運営母体はその当たりを知っている。
そして、不動産を仕入れる。その不動産がどれくらいで回るか?を知りながら、損は全部購入者に押し付けられるからと言って、仕入れているぼろぼろの不動産。

とうとう、都心の不動産が厳しい状況になってきている。私の記事もたまには真面目に見てね。売れる筈の無い不動産が現実に見えてきた。作成日時 : 2007/12/13 21:35ですよ。

しゃくなのは、名前が売れていないので、誰も信用してくれないことだが。


そう、私の名前はSE業界では一応名前が通っているが、何たって、1960年代に情報通信の世界に入った秀才ですからね。私の言うことは、100%に近い信用をかち得ていると思いますが。

何しろ、不動産は、自分名義の不動産を全部足しても大した価格にはならない。そんな人の言うことを信用するわけが無い。
しかし、このような記事が出されると驚く人もいるだろう。

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Nikkei NetのBZplusの記事ですよ。ちょっと大目ですが、消えてしまうといけないので、全文引用です。(08/02/21)運用成績良好でもREIT価格急落の理由は?(石澤卓志氏)
要するに、運用成績が現状では未だ良い状況かもしれないが、信託商品そのものが将来を買っている商品なので、それが下落すると言うことは、近い将来に不動産が下落すると言うことを言っている。当然ですよね。REIT指数だって、半値に下落しているんだから。

まあ、これくらいのグラフから、驚いて頂こう。これは、公表されているグラフです。

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日経株価指数、東京株価指数(TOPIX)などと比べてもびっくりですよね。
いよいよ、記事を引用しよう。

運用成績良好でもREIT価格急落の理由は?


2008年に入ってから、不動産投資信託(REIT)の投資口価格(株価)の下落が著しい。投資家の間では、「REITは一般の株式よりも値動きが激しい」という見方が増えている。しかし、REITの運用成績はおおむね好調で、1口当たり分配金(配当)も安定した水準を保っている。最近では実物不動産市場に懸念材料が増えているが、REITが保有している物件には相当の含み益が生じており、現在のところ、不動産運用について大きな問題は見当たらない。それでは一体、何が株価の下落要因となっているのだろうか。


外国人の動向に大きく左右された07年

 まず、過去1年間ほどのREITの値動きを振り返ってみよう。東京証券取引所に上場するREITの値動きを示す東証REIT指数は、06年11月下旬は1800前後だったが、その後急騰し、07年5月下旬には2600に達した(図表1参照)。ところが、07年6月上旬以降急激な下げに転じ、8月中旬には高騰前の1800前後に戻った。8月中旬から12月末にかけて、おおむね1800〜2000で比較的落ち着いた動きを示した後、08年に入って再び急落し、一時は1400台に落ち込んだ。その後はいくぶん持ち直し、2月上旬は1500〜1600あたりで推移している。


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 06年11月下旬から07年8月中旬にかけての急騰と急落には、いくつかの理由があるが、最も直接的な要因は、外国人投資家の投資姿勢の変化と考えられる。

 06年10月までは、国内金融機関など、配当利回りに着目した投資家によるREIT投資が大勢を占め、REITの運用には成長性よりも安定性が求められていた。しかし、06年11月以降は、不動産価格やオフィス賃料の上昇を期待する外国人投資家が増えてきた。少々乱暴な表現になるが、06年10月までは、REITの「債券的な特徴」が重視され、06年11月以降は、「株式としての特徴」がクローズアップされるようになったといえる。この点は、06年10月までの東証REIT指数が、TOPIXに対して「逆相関」に近い動きだったことに、端的に示されている。

 07年6月以降のREITの株価下落には、様々な要因が複合的に作用しているが、(1) 外国人投資家が期待していたほど不動産価格等が上昇しなかった(2)金利上昇によってREITの割高感が強まった(詳細は後述)(3)7月以降、米国の信用力の低い個人向け住宅融資(サブプライムローン)問題の顕在化によって、外国人投資家が投資資金をREIT市場から引き揚げた――ことなどが主な要因と考えられる。筆者は、短期的なキャピタルゲイン狙いの資金は8月中旬までにほぼ流出し、REITには再び「債券的な特徴」が強まってきたと考えている。


後は、ご自分で読んでください。私の記事も参照してくださいね。そして、東証REIT指数も参照ください。

それでは失礼。

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