不動産のこと

オリンピックで浮かれている間に


世の中は北京オリンピックで浮かれている、経済界は、私が以前から言っているように、下降局面に入っている。そして、株価も下落気味。さすが12,000円を切るまでは下落していませんが。
不動産業界も色々粉飾が大好きな業界で、色々ありますね。

8月11日のNikkei Netからの引用ですが:

Reitに監視委員会の注文がつく


注文と言っても、買いの注文ではありません。要するに、監視委員会として問題だと言っているのです。

監視委、上場REIT運用会社に処分勧告

 証券取引等監視委員会は8月17日、上場している不動産投資信託(REIT)の運用会社であるプロスペクト・レジデンシャル・アドバイザーズ(東京・千代田)に行政処分を出すよう金融庁に勧告した。同社は親会社の利害関係者から不動産を取得する際、不動産鑑定業者に対し、売り主の売却希望価格以上の評価をするように働きかけるなどしていた。
 監視委は運用を委託されている上場REITの利益よりも、親会社の関係者の利益を優先させたことは、利益相反を管理する体制が不十分だと判断。違法行為を犯していなくても、投資家保護に必要な場合には業務改善命令を発動できる金融商品取引法51条を初適用し、処分勧告をすることにした。(2008年8月12日01:34)


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同じく、8月11日のNikkei Netからの引用ですが、不動産の投信が下落気味のようで、目出度いことです。いえいえ、値下げで儲ける玄人筋さんにとっては目出度いことですと言っているのです。(私は、この盆の休みに、今までの疲れが急に出て、喘息系の咳が連続し、息も出来ないほど。おまけに、冷房の効いた風に当たるとこれが酷くなるから、余計に調子が悪い。頭が割れそうなほど痛く、体温を測ると何と久しぶりに8度の熱を出していると言う不景気なことおびただしい。その中で、期限に追われた翻訳をやっているが、コンピュータは冷房を付けないと熱暴走しようで恐ろしいから、26度くらいにしているので、咳は止まらない、風邪の頭痛も酷い、。。。。云々で恐怖の毎日を送っている次第。その中で、唯一の喜びがこの経済界のニュースだけ。)

不動産投信、物件取得ペース鈍化 上期の純増数半減

 不動産投資信託(REIT)の物件取得ペースが鈍化している。新規取得件数から売却件数を差し引いた純増数は今年上期(1―6月)で94件と、昨年下期(7―12月)に比べほぼ半減した。半期ベースで100件を下回るのは新規上場が急増した2005年下期以降で初めて。REIT相場の低迷や軟調な不動産市況を背景に、資金調達が難しくなっているためだ。
 国内に上場する42のREITが上期に新規取得した物件数は147件と昨年下期から26%減った。一方、不動産市況の悪化による賃料収入の伸び悩みを補う狙いなどから、売却件数は2.5倍の53件と過去最多となった。(2008年8月12日16:02)


以前から言っているように、「売れる筈の無い不動産が現実に見えてきた。」(作成日時 : 2007/12/13 21:35)ですよ。

まあ、現実を直視しようね。

サブプライム問題も、後を引きそうですね


アメリカの金融界も大揺れで、日本にも進出している著名な会社が兆円に上る赤字を計上しそうで。

シティは1兆円を超えるようで。Nikkei Netからの引用です:

シティ、サブプライム損失1兆2000億円 最終赤字2600億円


 【ニューヨーク=財満大介】米大手銀行シティグループが18日発表した2008年4―6月期決算は、最終損益が25億ドル(2600億円)の赤字となった。1―3月期の51億ドルから赤字幅が半減し、市場予想よりも小さかった。信用力の低い個人向け住宅融資(サブプライムローン)に絡む損失は116億ドル(1兆2000億円)。住宅ローン関連証券の価格下落が続き、追加の評価損計上を迫られた。
 シティの赤字は3四半期連続。前年同期は62億ドルの黒字だった。サブプライム損失は1―3月期の160億ドルからは縮小したものの、直近1年間の累計損失は570億ドルを超え、世界の金融機関で最大。(更新: 2008/07/20 02:30)


メリル・リンチさんも1兆円を超えるようで。Nikkei Netからの引用ですが:

米メリルリンチ、サブプライム損失1兆円 4-6月、市場予想の2倍

 【ニューヨーク=財満大介】米大手証券メリルリンチが17日発表した4―6月期決算は、最終損益が46億5400万ドル(約5000億円)の赤字だった。赤字は4四半期連続で、前の期の19億ドルから大幅に増えた。住宅ローンを裏付けにした証券の値下がりなどが響き、信用力の低い個人向け住宅融資(サブプライムローン)に関連した損失が市場予想の約2倍の97億ドル(約1兆300億円)に膨らんだ。米住宅公社の経営問題で再燃した金融不安が一段と高まる恐れがある。
 メリルは同日、金融情報サービスのブルームバーグの持ち株20%を同社に売却し、約44億ドルを調達したと発表。別の情報システム子会社の株式の過半数を売却する予定も明らかにした。損失処理で目減りした資本を補う。(2008年7月18日11:03)


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サブプライム問題で一番損をしたのは、この下で顔を出している馬鹿リスト(アナリスト)さんたちですね!!私のブログの記事できっちりとフォローさせて頂いております。「おお~東大出の福井総裁が、「景気、足元は減速」・判断を3年ぶり下方修正を認める!」( 作成日時 : 2008/02/06 23:59)ですね。

東大出のぼんくら馬鹿リスト(アナリスト)が先日景気予測の図を発表しているではないか?


この記事「まだ、景気が緩やかに回復中だと!この糞不景気に。どこに目がついているんだ。: 2007/12/19 13:32 」で記載した通り、日銀短観やらその他の指標で、日本の経済は緩やかに回復中だと喧伝しているが、それに悪乗りしたのが、馬鹿リストの予想ですよ。サブプライム融資の破裂の影響がどこまで続くかを予測したが、これほど、安易な予測は見たことがない。実際我々が現役でアナリストをしていて、こんな予測を出すのはよほど景気に見通しが付いている時に限定される。

馬鹿なアナリストの予想が書かれている図を見て見ようよ。いやいや、もっとリアルに表示し直そう。

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これこれ、これが、地べたを這ったことのない、踏み板を踏み抜いて町工場を訪問して実地検証をしたことのないお坊ちゃんのアナリストの精いっぱいの姿勢ですが。誰も間違っていても責めない。先輩も同じ穴のムジナ。日本のアナリストの集団である、何とか「経済研究所」なんて、マクロも、ミクロも、産業連関も、データ分析、多変量分析、数量化理論なんて勉強したことがないから、注文元の、政府機関の言う通りの結果を本(レポート)にして発表すればおしまい。そして、しこたま金が懐に入る。政府の予算の付け方は甘くて、美味しい果実が一杯です。だから、この商売はやめられない。~~♪~~止まらない~~♪。独立であるべき調査機関が、政府の言う通りの調査報告書を書いてくれるんだから、政府としてはいくら金を払っても腹は痛まない。外務省の「何とか費」と同じですね。

おいおい、この記事を見て欲しいよ。ほぼ全員が来年前半には山を越すと言っている。来年前半とは、2008年6月です。すでに6月が過ぎ、夏を迎えているのに、どんどん経済は悪化し、とうとう、日銀(短観)も悪化を認めているね。街角景気もデータと取り始めて最悪だそうで。

Nikkei Netから、6月の日銀短観を見ましょう:

6月の日銀短観、景況感3期連続の悪化──原材料高が収益圧迫


 日銀が2008年7月1日発表した6月の企業短期経済観測調査(短観)によると、企業の景況感を示す景況判断指数(DI)は大企業製造業でプラス5と、3月の前回調査から6ポイント低下した。原油などエネルギー・原材料価格の高騰が響き、3・四半期連続で悪化した。大企業製造業は今年度の経常利益が7年ぶりの減益になると見込んでいる。設備投資計画は伸びが鈍化し、景気の足取りはいっそう弱まっている。
 企業の業況判断DIは景況感が「良い」と答えた企業の割合から「悪い」と答えた割合を引いた値。景気への影響が大きい大企業製造業のDIは、2003年9月調査以来、4年9カ月ぶりの低水準となった。<中略>
 企業心理の悪化は実体経済へと波及している。08年度の大企業製造業の設備投資計画は前年度比6.7%増と、6月時点の調査としては02年度計画以来、6年ぶりの低い水準にとどまった。
[2008年7月1日/日本経済新聞 夕刊]

図面は下記の通り(よりリアルですね):
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株価の方も恐ろしい様子を示しているようで


株価を追っ掛けるのは止めているんだが、時々見ている。ちょっとしたスナップショットになるから。2008年7月15日の株価です。

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今日の本題は、実際は別のところにあります。


家を買うと言うことはどういうことか?今までに、結婚以来合計7回引っ越しをし、不動産の購入を8回、売却を6回している人間として、何を求めるために不動産を売買し、引っ越しをしたか?(転勤をしたのが一つの原因だが)
それは、次のことに凝縮出来る。
家を買うことは「環境を買うこと」だ。それも、自分の生活設計の中で無理の無い範囲で、我慢をしてやっと手に入れる価値があると判断した時に限る。

これを忘れてはならない。自分の収支決算をすることは当然だろう。そして、サラリーマンの一生の収入が2~3億円と言われている。こちらに面白い記事が掲載されている。「サラリーマンの一生の収入?」2億4千万円だったそうだ。今はもっと酷いと思うよ。仕事もきついし、正社員は20%程度、後はパートやバイト、請負、などなど。自営業は潰れかかっている。

これが一生の収入。それが大部分は、生活費に消える。子供一人育てるのに1千万円かかる。allaboutに面白い記事が載っている「【教育資金準備へのアプローチ・1】 子供を育て上げるのに3000万円!?」これも、記事掲載が2003年だから要注意です。収入が減少し、支出は硬直化(削り代がほとんどない状況のこと)しているから、それほど減っていないと言う現実を直視する必要がある。

これに、ほとんどが書かれているのでそれを見よう。

私が書きたいのは、かっての「住宅金融公庫」今の、「住宅購入支援機構」を見よう。フラット35で、35年間のローンで、固定金利で3%強です。保険を付けるから、ほぼ3.5%位かな。私らの時代では4%と言われていた。

ここで3,000万円を年4%、返済期間25年で借りると、概略どれほど返す必要があるか?複利計算だから簡単ではないが、単純な計算方法を教えると、借りた金額の2倍を35年間かかって返却することになる。複利計算をして見ると、1.04の25乗は2.7弱、1.04の35乗は約4.0だから、借りた額の4倍を返済することになるから、例として35年とすると、1億2千万円です。年間に340万円の返済です(25年にすると、8千万円で、年間に320万円返済となります。計算間違いをしていたらご容赦を)
これは大間違い!!
これは、あの評判の悪い消費者金融がやっている「アドオン」方式です。住宅金融公庫はこんなことはしてません。
複利計算は正しいです。しかし、35年間の間に、少しづつですが返済します。元利均等返済と、元金均等返済がありますが、通常、最初の内の返済額が大きくならないような元利均等返済を選択される場合が多いと思いますが、これでは、中々借りた借金が減りません。10年経っても、感じとして、1/5くらいが減ったかな?と言う感じです。20年経っても未だ未だ残っている。しかし、30年を超える頃から急激に減り出す。ということで、非常に雑ぱくな計算ですが、年利4%で借りると、借りた金額の倍額を返済する位に重たいのです。


銀行がやっている「カードローン」それに、カード会社がやっている「リボルビング・ローン」ってヤツは、厳しいですよ。私が三菱銀行が提供しているカードローンは100万円まで無担保で貸してくれる。しかし、金利は何と15%です。どんどん借りても100万円なんてすぐですよ。それからが大変。一生懸命、月に20万円ほど返却しても、15%で残債が増殖します。きついきつい期間(時期のこと)に借りてるんだから、返す余裕なんてありゃあしない。そして、限度額の100万円に張り付いたまま、どんどん利息を預金からさっ引かれる。もう、死ぬ思いです。

それから、自動車ローンもきついです。本当にたったの50万円ほどを借りたんです。30年ほど前に最初に自動車(ランサー)を買った時。50万円が無かったために、ローンを組む。ローンなんて簡単に組めます。それは、手形を切るのと同じ。これを24ヶ月で返す。利息は20%以上だったと思う。月に2万円返せばいいか?そうじゃない。感じとして、月に3万円以上返却する必要がある。手形だから、落とせないと大変なことになる。自動車(担保品)を持って行かれておしまい。

カードローンのリボルビングをやったことも、消費者金融もやったことは無いが、40%の消費者金融はきついですよ。(今は上限が29%程度まで下っているらしいが、実際はどうでしょうか?)18%なんて数字が書かれているけど、無担保で貸すんだから、それくらいは取るよね。そうなると、私が味わった、子育て中の厳しい感じを再現してくれる。その時は良かったですよ。残業料がきちんと支払われ、月間200時間ほどの残業があり、出張があり、結構な額の収入がありましたが、係長なんてポジションになった途端、定額10万円ほどの手当てだけ。残業料は無しですよ。この時が大体30歳頃です。子育て真っ最中。その時に、残業200時間やってもたったの10万円の係長手当てだけ。


これが自分の肩にのし掛かってくるのですよ。怖い怖い。その上に、生活費。退職金で返済すれば、なんて、融資の金融機関に甘い言葉をかけられてその気になると、危険きわまりない。50手前で、肩たたきされ子会社へ。それ以前に、リストラで追い出される。ちょっと退職金をプラスするからねっと言われて。30歳や40歳の退職金はほんのわずかです。200万円~400万円くらいでしょう。

余り暗い話はやめにして今日は止め。

植草氏逮捕は国策逮捕だな、3+10+10=23日越えて勾留だって?法的根拠は?言えるものなら言ってみろ(笑)バナー植草氏逮捕は国策逮捕だな、3+10+10=23日越えて勾留だって?法的根拠は?言えるものなら言ってみろ(笑)バナー


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